בדיקות לפני קניית דירה יד שנייה: הרשימה שתחסוך לכם הפתעות
דירה שנראית מושלמת בביקור עלולה להסתיר רטיבות, חריגות בנייה או בעיות משפטיות. אלה הבדיקות שחובה לבצע לפני החתימה על החוזה.
ביקור בדירה יד שנייה הוא לרוב חוויה רגשית. האור שנכנס מהחלון, המרפסת, הדמיון של איך תיראה הדירה עם הרהיטים שלכם. אבל דווקא ברגעים האלה צריך להפעיל את הצד השקול. דירה שנראית מושלמת בביקור של חצי שעה עלולה להסתיר בעיות שיעלו עשרות אלפי שקלים ויותר. השקעה בבדיקות מקיפות לפני החתימה היא אחת ההחלטות הכלכליות החכמות ביותר שאפשר לקבל בתהליך הרכישה.
בדיקה משפטית: מה רשום בטאבו
הבדיקה הראשונה והבסיסית ביותר היא בדיקת הזכויות בנכס. עורך הדין יפיק נסח רישום ממרשם המקרקעין, או אישור זכויות מהגוף הרלוונטי אם הדירה אינה רשומה בטאבו, ויבדוק מי הבעלים הרשומים, האם יש משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה או זיקות הנאה. כל אחד מהרישומים האלה צריך להיות מוסבר ומטופל לפני ההעברה.
חשוב גם לבדוק שהמוכר הוא אכן מי שרשאי למכור. במקרים של ירושה, גירושין או בעלות משותפת, ייתכן שנדרשת הסכמה של אנשים נוספים או צווים מבית המשפט. עסקה שבה לא כל הבעלים חתומים עלולה להיתקע בדיוק בשלב שבו כבר שילמתם חלק מהכסף.
בדיקה תכנונית בעירייה
מעבר לרישום, צריך לבדוק את מצב הנכס מול הרשות המקומית. האם הדירה בנויה לפי ההיתר? האם הסגירה של המרפסת, החדר שנוסף על הגג או המחסן שהוסב לחדר קיבלו אישור? חריגות בנייה הן תופעה נפוצה בישראל, והן עלולות לגרור צווי הריסה, קנסות או קושי בקבלת משכנתא.
בנוסף, כדאי לבדוק את התוכניות החלות על האזור. ייתכן שמתוכנן כביש, מבנה ציבור או בניין גבוה בסמוך, וייתכן שיש לבניין זכויות בנייה נוספות שיכולות להעלות את ערכו. מידע כזה זמין בדרך כלל במחלקת ההנדסה של העירייה או במערכות המידע התכנוני המקוונות.
בדיקה הנדסית של הדירה
בודק מבנים מוסמך או מהנדס יכול לאתר בעיות שהעין הלא מקצועית מחמיצה. רטיבות היא אחת הבעיות הנפוצות והיקרות ביותר, והיא יכולה לנבוע מצנרת ישנה, מאיטום גג פגום או ממרפסות שלא נאטמו כראוי. לעיתים המוכר צבע את הקירות לפני המכירה, והסימנים אינם נראים לעין, אך מכשירי מדידה מיוחדים מגלים אותם.
הבודק יבחן גם סדקים בקירות ובתקרות, מצב מערכת החשמל והלוח, צנרת המים והביוב, חלונות ודלתות, ומצב הריצוף. בבניינים ישנים במיוחד יש לשים לב למצב השלד ולסימנים של שקיעה או של ברזלים חשופים. הדוח שמתקבל כולל בדרך כלל גם הערכת עלות לתיקון הליקויים.
בדיקת הבניין והרכוש המשותף
לא מספיק לבדוק את הדירה עצמה. מצב הבניין כולו משפיע על איכות החיים ועל ההוצאות העתידיות. כדאי לבדוק את חדר המדרגות, הגג, המעלית אם יש, החניון ומערכות הניקוז. בניין מוזנח עשוי להצריך בעתיד תיקונים גדולים, שהעלות שלהם תתחלק בין כל בעלי הדירות.
שיחה עם נציג ועד הבית יכולה לחשוף מידע חשוב: האם יש חובות לוועד, האם מתוכננים שיפוצים גדולים, האם יש סכסוכים בין שכנים, והאם הבניין נמצא בתהליך של התחדשות עירונית. מידע כזה לא יופיע במודעה, אבל הוא יכול להשפיע מאוד על ההחלטה.
שמאות ובדיקת מחיר
שמאי מקרקעין יעריך את שווי השוק של הדירה על בסיס עסקאות דומות באזור, מצב הנכס ומאפייניו. הבנק ידרוש שמאות לצורך המשכנתא, אבל שמאות עצמאית לפני המשא ומתן יכולה לעזור לכם לקבוע מחיר סביר ולא לשלם יותר מדי.
אם השמאות של הבנק נמוכה מהמחיר שסוכם, סכום המשכנתא עלול להיות נמוך מהצפוי, ותצטרכו להשלים את ההפרש מההון העצמי. לכן כדאי להכיר את המצב מראש ולא לגלות אותו כשהחוזה כבר חתום.
חובות ותשלומים פתוחים
בדיקה נוספת שלא תמיד מקבלת תשומת לב היא בדיקת חובות. ארנונה, מים, ועד בית והיטלים עירוניים צריכים להיות משולמים עד מועד המסירה. עורך הדין ידאג לקבל אישורים מתאימים מהרשויות, כדי שהחובות של המוכר לא יעברו אליכם. במקרים מסוימים קיימים גם היטלי השבחה שטרם שולמו, והחוזה צריך להסדיר מי אחראי עליהם.
רשימת בדיקה מסכמת
- נסח טאבו או אישור זכויות עדכני ובדיקת כל הרישומים
- תיק בניין בעירייה והשוואה בין ההיתר לבין המצב בפועל
- בדיקה הנדסית של הדירה, כולל מדידת רטיבות
- בדיקת מצב הבניין והרכוש המשותף ושיחה עם ועד הבית
- שמאות עצמאית לפני סגירת המחיר
- אישורים על היעדר חובות לרשויות ולוועד הבית
מה עושים עם הממצאים
בדיקות לא נועדו רק כדי להחליט אם לקנות או לא. ברוב המקרים יתגלו ליקויים כלשהם, וזה טבעי בדירה יד שנייה. השאלה היא מה עושים עם המידע. ליקויים קלים, כמו ברז מטפטף או דלת שצריך לכוון, בדרך כלל אינם מצדיקים שינוי במחיר. לעומת זאת, רטיבות נרחבת, צנרת שצריך להחליף או חריגת בנייה שמחייבת הסדרה הם נושאים שמצדיקים משא ומתן מחודש.
אפשר לבקש מהמוכר לתקן את הליקויים לפני המסירה, להפחית את המחיר בהתאם לעלות התיקון, או לקבוע בחוזה סכום שיופקד בנאמנות עד להשלמת התיקון. כל אחת מהאפשרויות מתאימה למצבים שונים, ועורך הדין יוכל להמליץ על הדרך הנכונה. במקרים שבהם הממצאים חמורים במיוחד, לפעמים ההחלטה הנכונה היא פשוט לוותר על העסקה ולהמשיך לחפש, גם אם זה מאכזב.
כדאי לתאם את מועד הבדיקות כך שיתבצעו לפני חתימת החוזה ולא אחריה. מוכרים רבים מסכימים לכך, במיוחד כשהקונה מראה רצינות ומוכנות להתקדם.
כל אחת מהבדיקות האלה עולה כסף, אבל בהשוואה להיקף העסקה מדובר בסכומים קטנים. ובעיקר, הן מאפשרות לכם לקבל החלטה מושכלת, לנהל משא ומתן מעמדה חזקה ולהיכנס לדירה החדשה בשקט נפשי. דירה טובה תעמוד בבדיקות, ודירה בעייתית עדיף לגלות לפני החתימה ולא אחריה.
